Een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) houdt zich in hoofdzaak bezig met het ter beschikking stellen van onroerende goederen aan gebruikers. Dit is een operationele activiteit en geen beleggingsactiviteit.
Een GVV mag evenwel, binnen bepaalde grenzen, ook zogenoemd passief vastgoed bezitten. Zo bepaalt de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (hierna, de “GVV-wet”) dat een GVV onder meer “het in artikel 2, 5°, […] xi vermelde vastgoed [mag] bezitten […] voor zover de reële waarde ervan 20 % van de geconsolideerde activa van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap niet overschrijdt”.[1] Het in deze bepaling geviseerde passief vastgoed betreft de rechten van deelneming in gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF).
Eén van de andere vormen van vastgoed die een GVV mag bezitten zijn de aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen[2] in de mate dat de GVV meer dan 25 % van het maatschappelijk kapitaal van die vastgoedvennootschap aanhoudt[3]. Voor dit type vastgoed, waarbij een voldoende actieve betrokkenheid door de GVV wordt verwacht, geldt de voormelde drempel van 20 % van de geconsolideerde activa niet.
Hierdoor kon de situatie voorvallen dat een GVV die een participatie van meer dan 25 % in een GVBF opbouwde, beweerde dat dit (ook) een investering in een vastgoedvennootschap betrof en zij dus geen rekening moest houden met de 20 %-drempel voorzien in artikel 7, §1, b) van de GVV-wet.
Om mogelijk misbruik op dit punt tegen te gaan heeft de wetgever in 2017 een tweede lid ingevoegd bij de definitie van vastgoed[4], m.n.: 'het vastgoed bedoeld in art. 2, 5°, […] (xi) dat rechten van deelneming betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in Richtlijn 2011/61/EU […] kan niet worden gekwalificeerd als aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen […].'.
De wetgever verduidelijkte op die manier dat investeringen in GVBF die kwalificeren als alternatieve instelling voor collectieve beleggingen (AICB) in de zin van de AICB-richtlijn, niet als een investering in een vastgoedvennootschap kunnen worden beschouwd, zelfs als de GVV meer dan 25 % in die AICB aanhoudt. De belegging in een AICB is namelijk in essentie een financiële activiteit en geen operationele activiteit.[5]
Er zijn evenwel bepaalde entiteiten die uitdrukkelijk kunnen kiezen voor het statuut van GVBF, ook al zijn zij geen AICB in de zin van de AICB-richtlijn, m.n.:
- de beleggingsinstellingen die slechts één deelnemer tellen;
- de in artikel 2, lid 3 van Richtlijn 2011/61/EU bedoelde entiteiten;
- de AICB's die geen beheervennootschap hebben aangesteld en onder toepassing vallen van artikel 3, lid 1, van Richtlijn 2011/61/EU; en,
- de entiteiten die als investeringsvehikel dienen en waarin de aandeelhouders, als collectief, een dagelijkse beslissingsbevoegdheid of zeggenschap hebben.[6]
De vraag rees dan ook of de rechten van deelneming die een GVV aanhoudt in die entiteiten die geen AICB zijn in de zin van AICB-richtlijn, maar wel uitdrukkelijk opteerden voor het statuut van GVBF, wél nog konden kwalificeren als aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen. In voorkomend geval zouden die participaties namelijk niet gelimiteerd zijn door de 20 %-drempel van artikel 7, §1, b) van de GVV-wet.
|
De FSMA is van mening dat deze vraag positief kan worden beantwoord: wanneer een GVV meer dan 25 % van de rechten van deelneming in een GVBF aanhoudt, die (i) niet voldoet aan de definitie van een AICB zoals bedoeld in Richtlijn 2011/61/EU, maar (ii) wel voldoet aan de definitie van een vastgoedvennootschap in de zin van de GVV-wet, is de 20 %-drempel van art. 7, §1, b) van de GVV-wet niet van toepassing. |
|---|