Bij ondernemingen met een substantieel bedrag aan vastgoedbeleggingen op hun balans, waaronder GVV’s, vormt de reële waarde van deze beleggingen een bepalende factor voor de waarde van de onderneming. Het spreekt voor zich dat de informatie over hoe deze reële waarde werd bepaald belangrijke informatie is voor de gebruikers van de jaarrekening.
Hieronder zet de FSMA haar verwachtingen uiteen voor de toelichting bij de IFRS-jaarrekeningen over dit onderwerp. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op de principes in IFRS 13.
Voor vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde, moet de toelichting vooreerst een beschrijving bevatten van de waarderingstechniek(en) en de inputs die bij de waardering zijn gebruikt. Verder- en dit is belangrijk- moet de toelichting kwantitatieve informatie verstrekken over de significante niet-waarneembare inputs die bij de waardering tegen reële waarde zijn gebruikt (IFRS 13.93(d)). Deze informatie moet de gebruikers van de jaarrekening helpen bij de beoordeling van de waarderingstechnieken en inputs die bij de ontwikkeling van die waarderingen zijn gebruikt (IFRS 13.91). Deze informatie moet worden verstrekt voor elke categorie van activa en verplichtingen die tegen reële waarde worden gewaardeerd (zie IFRS 13.94 voor informatie over het bepalen van de juiste categorieën van activa en verplichtingen).
Om aan de in alinea IFRS 13.91 beschreven doelstellingen te voldoen, dient een vennootschap ook te evalueren of gebruikers van de jaarrekening aanvullende informatie nodig hebben om de verstrekte kwantitatieve informatie te beoordelen (IFRS 13.92). Deze aanvullende informatie kan o.m. een beschrijving zijn van de belangrijkste kenmerken van de betrokken activa (inclusief kwantitatieve kenmerken).
In tussentijdse financiële verslagen, opgesteld met toepassing van IAS 34, moet bovenstaande informatie worden geactualiseerd indien er sinds het einde van de jaarlijkse verslagperiode gebeurtenissen en transacties hebben plaatsgevonden die een wezenlijk belang hebben voor de financiële positie en prestaties van de entiteit (IAS 34.15)[1].
Algemeen principe
Hieronder geven we weer welke informatie kan worden verwacht in de toelichting bij de IFRS-jaarrekeningen van vennootschappen met een substantieel bedrag aan vastgoedbeleggingen in hun balans, waaronder GVV’s.
Men kan redelijkerwijze verwachten dat er een tabel wordt opgenomen die de vereiste kwantitatieve informatie over de significante niet-waarneembare inputs die bij de waardering tegen reële waarde zijn gebruikt weergeeft (zoals vereist door IFRS 13.93(d)). Informatie op te nemen in deze tabel:
- zowel inputs voor de teller als noemer;
- voor elke input tenminste een vork en gewogen gemiddelde; en
- vergelijkbare cijfers voor het voorgaande jaar.
Indien de opgenomen vork voor bepaalde inputs zeer ruim is moet een verklaring hiervoor worden opgenomen. De informatie moet worden opgenomen voor elke categorie van activa (IFRS 13.93 1ste lid en IFRS 13.94). Indien nodig dienen de categorieën te worden verfijnd.
Hieronder geven we de informatie weer die redelijkerwijze zou kunnen worden verwacht voor de twee meest gebruikte waarderingsmethodes voor het vastgoed bij Belgische vennootschappen met een materieel bedrag aan vastgoedbeleggingen (waaronder GVV’s)[2], namelijk de DCF-methode en de huurwaardekapitalisatiemethode[3].
Discounted cash flow methode (DCF)
Concreet zou in de toelichting over de gebruikte hypothesen (inclusief de aanvullende elementen zoals vereist door IFRS 13.92) m.b.t. de DCF, per categorie van activa, volgende kwantitatieve informatie kunnen worden verwacht:
- de geschatte huurwaarde (GHW)
- operationele marge
- de hypothese m.b.t. de leegstand (leegstand op basis van het huidige huurcontract en lange termijn leegstand)
- verdisconteringsvoet
- verwachte groei van de huur (inflatie)
- resterende duur van het huidige huurcontract
- resterende economische levensduur
- aantal m² (indien de geschatte huurwaarde in euro per m² wordt uitgedrukt) / aantal units (bijvoorbeeld aantal studentenkoten/hotelkamers indien de geschatte huurwaarde per studentenkot/hotelkamer wordt weergegeven)
- Indien van toepassing, informatie over de restwaarde: indien bv. aan het einde van de planningsperiode de restwaarde van het vastgoed wordt berekend aan de hand van een kapitalisatievoet op de eindhuurwaarde die rekening houdt met de verwachte staat van het gebouw aan het einde van de planningsperiode, moet deze kapitalisatievoet van de uiteindelijke netto GHW ook worden opgenomen (per categorie van activa een vork en het gewogen gemiddelde) evenals de duur van de oorspronkelijke planningsperiode. Indien een andere methode wordt gebruikt voor de berekening van de restwaarde moet deze methode worden verduidelijkt en moeten de gebruikte significante inputs worden opgenomen (bijvoorbeeld de gebruikte eenheidsprijs/m² indien de restwaarde van de grond afzonderlijk wordt bepaald door de methode van de eenheidsprijzen,…).
Indien er, op het niveau van de categorie van activa, een significant verschil is tussen de actuele huur op basis van de huidige huurcontracten en de geschatte huurwaarde, is dit ook significante informatie die zou worden verwacht in deze toelichting.
Huurwaardekapitalisatiemethode
Concreet zou in de toelichting over de gebruikte hypothesen (inclusief de aanvullende elementen zoals vereist door IFRS 13.92) m.b.t. de huurwaardekapitalisatiemethode, per categorie van activa, volgende kwantitatieve informatie kunnen worden verwacht:
- de geschatte huurwaarde (GHW)
- de hypothese m.b.t. de leegstand (leegstand op basis van het huidige huurcontract en lange termijn leegstand)
- de kapitalisatiefactor
- resterende duur van het huidige huurcontract
- resterende economische levensduur
- aantal m² (indien de geschatte huurwaarde in euro per m² wordt uitgedrukt) / aantal units (bijvoorbeeld aantal studentenkoten/hotelkamers indien de geschatte huurwaarde per studentenkot/hotelkamer wordt weergegeven)
Indien er, op het niveau van de categorie van activa, een significant verschil is tussen de actuele huur op basis van de huidige huurcontracten en de geschatte huurwaarde, is dit ook significante informatie die zou worden verwacht in deze toelichting.
Lopende projectontwikkelingen
Naast een beschrijving van de waarderingstechniek(en) en de inputs die worden gebruikt bij het bepalen van de reële waarde van de projectontwikkelingen, zou redelijkerwijs volgende kwantitatieve informatie kunnen worden verwacht:
indien de verwachte investeringswaarde wordt bepaald aan de hand van een DCF methode:
- de geschatte huurwaarde (GHW)
- operationele marge
- lange termijn leegstand
- verdisconteringsvoet
- verwachte groei van de huur (inflatie)
- geschatte economische levensduur
- aantal m² (indien de geschatte huurwaarde in euro per m² wordt uitgedrukt) / aantal units (bijvoorbeeld aantal studentenkoten/hotelkamers indien de geschatte huurwaarde per studentenkot/hotelkamer wordt weergegeven)
- indien van toepassing, informatie omtrent de restwaarde op het einde van de economische levensduur van het gebouw (bv. grond).
Naarmate de datum van voltooiing van de projectontwikkeling nadert, kan het gedeelte dat voorverhuurd is en de duur van het huurcontract ook aanzien worden als significante informatie die in deze toelichting zou moeten worden vermeld.
indien de verwachte investeringswaarde wordt bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode,
- de geschatte huurwaarde (GHW)
- lange termijn leegstand
- de kapitalisatiefactor
- geschatte economische levensduur
- aantal m² (indien de geschatte huurwaarde in euro per m² wordt uitgedrukt) / aantal units (bijvoorbeeld aantal studentenkoten/hotelkamers indien de geschatte huurwaarde per studentenkot/hotelkamer wordt weergegeven)
Naarmate de datum van voltooiing van de projectontwikkeling nadert, kan het gedeelte dat voorverhuurd is en de duur van het huurcontract ook aanzien worden als significante informatie die in deze toelichting zou moeten worden vermeld.
- bouwkost/m² van de werken die nog moeten gebeuren tot oplevering gebouw
- geschatte bouwtermijn
Duurzaamheid
Gezien de impact van klimaatverandering op onze samenleving en de toenemende impact op de vastgoedsector, moet bij de waardering van vastgoed voldoende rekening worden gehouden met de mate waarin duurzaamheids- en ESG-gerelateerde factoren het marktgedrag beïnvloeden.
Er is transparantie nodig over hoe en in welke mate deze factoren specifiek van invloed zijn geweest op de (beoordelingen voor de) bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen.
[1] Zie ook IFRIC Update July 2009: Interim disclosures about fair value.
[2] Een entiteit is niet verplicht om kwantitatieve informatie te creëren teneinde aan deze vereist inzake informatieverschaffing te voldoen als de entiteit bij het bepalen van de reële waarde geen kwantitatieve niet-waarneembare inputs heeft ontwikkeld (bijvoorbeeld wanneer een entiteit prijzen van voorgaande transacties of prijsinformatie van derden gebruikt zonder deze aan te passen). Bij het verstrekken van deze informatie mag een entiteit echter geen kwantitatieve niet-waarneembare inputs negeren die significant zijn voor de waardering tegen reële waarde en die redelijkerwijs beschikbaar zijn voor de entiteit (IFRS 13.93(d)). Niet-waarneembare significante inputs die gebruikt worden door een onafhankelijke externe expert die aangesteld is door de entiteit om de reële waarde van haar vastgoed te bepalen, kunnen redelijkerwijs verwacht worden beschikbaar/verkrijgbaar te zijn voor de entiteit.
[3] Indien een andere waarderingsmethode wordt toegepast, gelden de algemene principes vermeld hierboven (het geven van een beschrijving van de waarderingstechniek(en) en de inputs die bij de waardering tegen reële waarde zijn gebruikt en het geven van kwantitatieve informatie over de significante niet-waarneembare inputs die bij de waardering tegen reële waarde zijn gebruikt op de wijze aangegeven onder punt 1) Algemeen principe).