Pour les entreprises, comme les SIR, dont les immeubles de placement constituent un poste majeur du bilan, la juste valeur de ces investissements constitue un élément déterminant de la valeur de l’entreprise. Il va sans dire que les utilisateurs des états financiers attachent de l’importance aux informations concernant la manière dont cette juste valeur a été déterminée.
La FSMA expose ci-dessous ses attentes quant à la note aux états financiers IFRS relative à ce sujet. Ces attentes sont fondées sur les principes définis dans la norme IFRS 13.
En ce qui concerne les immeubles de placement évalués à la juste valeur, il convient en premier lieu que la note contienne une description de la ou des technique(s) et des données utilisées pour réaliser l’évaluation. Ensuite – et ceci est important – il s’agit d’y fournir des informations quantitatives sur les données non observables importantes utilisées aux fins de l’évaluation (IFRS 13.93(d)). Ces informations doivent aider les utilisateurs des états financiers à apprécier les techniques et les données employées pour la réaliser (IFRS 13.91). Ces renseignements doivent être apportés pour chaque catégorie d’actifs et de passifs évalués à la juste valeur (veuillez consulter la norme IFRS 13.94 pour obtenir des précisions sur la manière de définir les catégories appropriées d'actifs et de passifs).
Pour remplir les objectifs énoncés au paragraphe 91 de la norme IFRS 13, il est également nécessaire qu’une entreprise s’interroge sur le besoin, pour les utilisateurs des états financiers, d’obtenir des informations supplémentaires pour évaluer les informations quantitatives fournies (IFRS 13.92). Ces explications complémentaires peuvent entre autres comprendre une description des principales caractéristiques (notamment quantitatives) des actifs concernés.
Dans les états financiers intermédiaires établis conformément à la norme IAS 34, les informations susmentionnées doivent être mises à jour en cas de survenance depuis la clôture annuelle d’événements et de transactions ayant une incidence notable sur la situation et la performance financières de l’entité (IAS 34.15)[1].
Principe général
Les informations suivantes méritent d’être mentionnées dans les annexes aux états financiers IFRS des sociétés (telles que les SIR) dont le bilan comporte un portefeuille notable d’immeubles de placement.
L’on peut légitimement s’attendre à ce que soit inclus un tableau reprenant les informations quantitatives requises sur les données non observables importantes utilisées aux fins de l’évaluation à la juste valeur (comme l’impose le paragraphe 93(d) de la norme IFRS 13). Devront figurer dans ce tableau :
- des données relatives tant au numérateur qu’au dénominateur ;
- pour chaque donnée, au moins une fourchette et une moyenne pondérée ; et
- des chiffres comparables de l’année précédente.
Si la fourchette retenue pour certaines données est très large, il est nécessaire d’expliquer pourquoi tel est le cas. Les informations devront être fournies pour chaque catégorie d’actifs (IFRS 13.93, 1er alinéa, et IFRS 13.94). Il conviendra, si nécessaire, d’affiner les catégories.
L’on peut raisonnablement penser trouver les informations suivantes à l’appui des deux méthodes d’évaluation d’immeubles de placement les plus usitées par les entreprises belges détenant un portefeuille important d’immeubles de placement (telles que les SIR)[2] : celle des flux de trésorerie actualisés et celle de la capitalisation de la valeur locative[3].
Méthode des flux de trésorerie actualisés (Discounted cash flow ou DCF)
Concrètement, les explications concernant les hypothèses (y compris les éléments supplémentaires imposés par le paragraphe 92 de la norme IFRS 13) retenues pour le calcul du DCF pourraient, par catégorie d’actifs, inclure les informations quantitatives suivantes :
- la valeur locative estimée (VLE) ;
- la marge opérationnelle ;
- les hypothèses en matière d’inoccupation (inoccupation sur la base du contrat de location en cours et inoccupation à long terme) ;
- le taux d’actualisation ;
- l’augmentation attendue du loyer (inflation) ;
- la durée résiduelle du bail en cours ;
- la durée de vie économique résiduelle ;
- le nombre de m² (si la valeur locative estimée est exprimée en euros par m²) ou le nombre d’unités (par exemple, nombre de chambres d’étudiant ou d’hôtel si la valeur locative estimée est exprimée par chambre d’étudiant ou d’hôtel) ;
- le cas échéant, des informations sur la valeur résiduelle : lorsque, par exemple, la valeur résiduelle de l’immeuble de placement à la fin de la période de projection est calculée sur la base d’un taux de capitalisation appliqué à la valeur locative finale tenant compte de l’état attendu du bâtiment à la fin de la période de projection, ce taux de capitalisation de la VLE nette finale doit également être mentionné (une fourchette et une moyenne pondérée par catégorie d’actifs), tout comme doit l’être la durée de la période de projection initiale. Si une autre méthode de calcul de la valeur résiduelle est appliquée, il s’agit de l’expliquer et d’indiquer quelles données importantes ont été utilisées (telles que le prix unitaire par m² si la valeur résiduelle du terrain est évaluée séparément selon la méthode des prix unitaires, etc.).
Un éventuel écart manifeste, au niveau de la catégorie d’actifs, entre le loyer réel calculé sur la base des baux en cours et la valeur locative estimée constituerait également une information importante que l’on escompterait trouver dans ces explications.
Méthode de la capitalisation de la valeur locative
Concrètement, les explications concernant les hypothèses (y compris les éléments supplémentaires imposés par le paragraphe 92 de la norme IFRS 13) retenues pour la capitalisation de la valeur locative pourraient, par catégorie d’actifs, inclure les informations quantitatives suivantes :
- la valeur locative estimée (VLE) ;
- les hypothèses en matière d’inoccupation (inoccupation sur la base du bail en cours et inoccupation à long terme) ;
- le facteur de capitalisation ;
- la durée résiduelle du bail en cours ;
- la durée de vie économique résiduelle ;
- le nombre de m² (si la valeur locative estimée est exprimée en euros par m²) ou le nombre d’unités (par exemple, nombre de logements d’étudiant ou de chambres d’hôtel si la valeur locative estimée est exprimée par logement d’étudiant ou par chambre d’hôtel).
Un éventuel écart manifeste, au niveau de la catégorie d’actifs, entre le loyer réel calculé sur la base des baux en cours et la valeur locative estimée constituerait également une information importante que l’on escompterait trouver dans ces explications.
Projets en cours de construction
Outre une description de la ou des technique(s) d’évaluation et des données utilisées pour déterminer la juste valeur des projets en cours de construction, les informations quantitatives suivantes pourraient raisonnablement être fournies :
si la valeur d’investissement attendue est déterminée au moyen d’une méthode DCF :
- la valeur locative estimée (VLE) ;
- la marge opérationnelle ;
- l’inoccupation à long terme ;
- le taux d’actualisation ;
- l’augmentation attendue du loyer (inflation) ;
- la durée de vie économique estimée ;
- le nombre de m² (si la valeur locative estimée est exprimée en euros par m²) ou le nombre d’unités (par exemple, nombre de logements étudiant ou de chambres d’hôtel si la valeur locative estimée est exprimée par logement étudiant ou par chambre d’hôtel) ;
- le cas échéant, des renseignements sur la valeur résiduelle à la fin de la durée de vie du bâtiment (valeur du terrain par exemple).
À l’approche de la date d'achèvement de la construction, la partie prélouée et la durée du bail peuvent également être considérées comme des informations importantes qui devraient être divulguées dans ces annexes aux comptes.
si la valeur d’investissement attendue est déterminée au moyen de la méthode de capitalisation de la valeur locative :
- la valeur locative estimée (VLE) ;
- l’inoccupation à long terme ;
- le facteur de capitalisation ;
- la durée de vie économique estimée ;
- le nombre de m² (si la valeur locative estimée est exprimée en euros par m²) ou le nombre d’unités (par exemple, nombre de logements étudiant ou de chambres d’hôtel si la valeur locative estimée est exprimée par logement étudiant ou par chambre d’hôtel).
À l’approche de la date d'achèvement de la construction, la partie pré-louée et la durée du bail peuvent également être considérées comme des informations importantes qui devraient être divulguées dans ces annexes aux comptes.
- le coût de construction/m² pour les travaux devant encore être effectués d’ici la réception du bâtiment.
- le délai de construction estimé.
Durabilité
Compte tenu des effets du changement climatique sur notre société et de son impact croissant sur le secteur immobilier, l'évaluation des immeubles de placement devrait prendre en compte de manière adéquate la mesure dans laquelle les facteurs liés au développement durable et aux critères ESG affectent le comportement du marché.
Il est nécessaire de faire preuve de transparence sur la manière dont, et la mesure dans laquelle, ces facteurs ont spécifiquement influencé (les jugements portés pour) la détermination de la juste valeur des immeubles de placement.
[1] Cf. également IFRIC Update July 2009: Interim disclosures about fair value. .
[2] Une entité n’est pas tenue de créer des informations quantitatives pour se conformer à cette obligation d’information si elle n’a pas élaboré de données non observables quantitatives pour mesurer la juste valeur (dans le cas, par exemple, où elle utilise les prix de transactions antérieures ou des informations sur des prix émanant de tiers sans opérer d’ajustement). Toutefois, lorsqu’elle fournit ces informations, l’entité ne peut pas négliger les données quantitatives non observables d’importance pour l’évaluation de la juste valeur et auxquelles elle peut raisonnablement accéder (IFRS 13.93(d)). Les données non observables importantes utilisées par un expert externe indépendant engagé par l’entité pour établir la juste valeur de ses immeubles de placement peuvent être raisonnablement considérées comme étant disponibles/accessibles pour l’entité.
[3] En cas d’utilisation d’une autre méthode d’évaluation, les principes généraux mentionnés ci-dessus restent d’application (fourniture d’une description de la ou des technique(s) et des données utilisées pour réaliser l’évaluation à la juste valeur et communication de la manière indiquée au point 1) Principe général) d’informations quantitatives sur les données non observables importantes utilisées aux fins de l’évaluation à la juste valeur). .