Par « ensemble immobilier », l’article 30 de la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (la « LOI ») précise qu’il faut entendre « un ou plusieurs biens immobiliers dont le risque d'investissement est à considérer comme un seul risque dans le chef de la SIRP ». La notion d’ensemble immobilier est basée sur l’idée selon laquelle des biens immobiliers distincts peuvent néanmoins représenter une unité du point de vue du risque d’investissement qui leur est lié. En limitant la quote-part des ensembles immobiliers dans le total des actifs de la SIRP - et partant, le risque unique qui leur est associé - à 20% des actifs consolidés d’une SIRP, l’article 30 de la LOI vise à assurer la diversification du patrimoine de celle-ci.
Il ressort de la LOI que le « risque d’investissement » comprend notamment le risque de contrepartie, à savoir le risque qu’une contrepartie donnée n’exécute pas ses engagements, de sorte notamment que les revenus effectivement tirés de l’actif concerné soient affectés négativement. L’article 30, § 5 de la LOI envisage en effet explicitement ce cas de figure, lorsqu’il exclut de la limite de 20% « le risque d’investissement qui porte sur l’identité du locataire » lorsque ce locataire est un Etat membre de l’EER. La CBFA a d’ailleurs estimé qu’une structure par laquelle l’ensemble des biens immobiliers d’une Sicafi était donné en location à un locataire unique n’était pas acceptable sur le plan du respect de la règle des ensembles immobiliers[1].
La FSMA a considéré que les maisons de repos détenues par une SIR et exploitées par les sociétés d’un même groupe forment un ensemble immobilier au sens de l’article 30, §1er, alinéa 3 de la LOI. En effet, la SIR tire ses revenus de la mise à disposition de ses immeubles de maisons de repos à des entités appartenant à un même groupe. Partant, elle a une exposition importante sur ce groupe en cas de faillite de plusieurs sociétés du groupe ou en cas de défaut de paiement au niveau du groupe lui-même. Le fait que les différents contrats d’exploitation aient été conclus avec des entités juridiques distinctes du groupe n’est pas de nature à éliminer le risque de contrepartie : étant donné les relations qui se développent presque inévitablement entre les sociétés d’un groupe - non seulement d’un point de vue financier (comptes-courants, prêts intra-groupe) mais également d’un point de vue opérationnel - une insolvabilité dans le chef d’une d’entre elles est susceptible d’avoir un impact sur les autres.
Des éléments ad hoc, tels les caractéristiques spécifiques d’un placement, l’existence d’arrangements particuliers ou la prise de mesures en vue de limiter les effets sur l’investissement concerné de la survenance du risque (tels des garanties bancaires) pourraient le cas échéant être pris en compte dans l’examen de l’octroi d’une dérogation en vertu de l’article 30 de la LOI. Le paragraphe 3, 3° de la LOI permet en effet explicitement d’octroyer une dérogation au regard des caractéristiques spécifiques du placement, et notamment de l’ampleur et de la nature de celui-ci. De tels éléments ne sont en revanche pas de nature à éliminer le risque de contrepartie et, partant, à modifier la qualification juridique d’ensemble immobilier.